Cette année encore, Jimmy Arseneault, courtier immobilier RE/MAX no 1 au Québec, reconnait l'engagement et les efforts de ton enfant en lui remettant une bourse sportive de 1 000 $ !
Pour participer, remplis le formulaire de participation ci-dessous et téléverse une photo de ton enfant dans son environnement sportif.
Tirage le 9 avril. Bonne chance !
Lien du concours http://www.iheartradio.ca/energie/energie-gatineau-ottawa/concours/1.3682454
Tout investisseur immobilier désire faire le plus de profit possible tout en réduisant au minimum son impôt à payer. Pour y parvenir, plusieurs demanderont conseil, ce qui est tout à fait normal, car la fiscalité demeure complexe et évolutive. On ne peut tout connaître me direz-vous! Mais à qui demander conseil?
Malheureusement, et souvent par souci d’économie, au beau-frère qui a entendu dire «ceci et cela ». Il en découlera alors une foule d’informations erronées et/ou mal interprétées qui seront véhiculées avec le temps. Naîtront ainsi plusieurs merveilleux mythes.
Voici donc quelques classiques:
Mythe no. 1 : Un an et un jour
Il s’agit probablement du mythe le plus répandu en immobilier. Les gens croient, à tort, que s’ils achètent une maison dans le but de spéculer (achat/revente), ils n’auront aucun impôt à payer s’ils habitent la maison pendant au moins un an et un jour.
En effet, la durée de détention, bien que ce soit un facteur à tenir en compte, ne détermine pas en soi la qualification du revenu généré lors de la vente d’une propriété qu’on habite.
Pour la plupart des gens, la vente d’une propriété qu’ils habitent n’est pas imposable. Il en va tout autrement! La vente est imposable, mais il existe une déduction sur le gain en capital généré lors de la vente d’une résidence dite principale (qu’on habite).
« Or, où le bât blesse, c’est que l’achat d’une propriété dans le but de la revendre est considéré comme une activité commerciale et génère un revenu d’entreprise et non un gain en capital. Conséquemment, la déduction sur le gain en capital d’une résidence principale ne peut s’appliquer », nous explique Me Richard D’Amour, avocat-fiscaliste pour le cabinet De Chantal, D’Amour Fortier, s.e.n.c.r.l..
Tel que mentionné, le délai n’est qu’un facteur parmi d’autres pour qualifier la nature du revenu. Gardez à l’esprit que c’est l’intention à l’achat qui détermine le tout!
Mythe no. 2 : La contre-lettre est illégale
En immobilier, on entend souvent parler de contre-lettre. Qu’est-ce qu’une contre-lettre? Il s’agit d’un contrat caché et confidentiel, intervenu entre les parties et qui modifie ou change le contrat réel intervenu. Le prête-nom est un exemple de contre-lettre.
Par exemple :
Monsieur A veut acheter un immeuble mais pour quelques raisons que ce soient, ne peut pas. Il fait alors un contrat avec Monsieur B par lequel il est clairement stipulé que Monsieur B achètera l’immeuble pour et au nom de Monsieur A. Sur l’acte notarié d’acquisition, figurera uniquement que le nom de Monsieur B.
Est-ce qu’un tel contrat de prête-nom est illégal? Aucunement!
Le Code civil prévoit en son article 1451 le mécanisme de la simulation. Cet article se lit comme suit :
« Il y a simulation lorsque les parties conviennent d’exprimer leur volonté réelle non point dans un contrat apparent, mais dans un contrat secret, aussi appelé contre-lettre. Entre les parties, la contre-lettre l’emporte sur le contrat apparent. »
Ainsi, la contre-lettre est tout à fait valide. Souvent, c’est l’utilisation que les gens font de la contre-lettre qui lui donne mauvaise presse.
D’un point de vue fiscal, vous devez être très prudent lors de l’utilisation d’une contre-lettre puisque des conséquences fiscales peuvent en découler. Je vous conseille de bien vous renseigner à cet égard. Mieux vaut prévenir que guérir comme le dit l’adage.
Mythe no. 3 : La vente à 1$
On associe souvent vente à 1$ et donation. Pour la plupart des gens et même pour plusieurs professionnels, les conséquences fiscales sont les mêmes. Il en va tout autrement. Prenons l’exemple suivant.
Une mère vieillissante décide de transférer à sa fille sa résidence principale qu’elle a acquise il y a plusieurs années au coût de 90 000$. Elles procèdent donc à une vente pour 1$. La maison vaut 275 000$ et il n’y a aucun prêt hypothécaire grevant l’immeuble. La fille ayant déjà une résidence, elle louera la maison de sa mère à des tiers.
En vertu des règles fiscales, la mère, même si elle a vendu à 1$ la résidence, sera présumée l’avoir vendue pour sa juste valeur marchande, soit 275 000$. Elle aura donc un gain en capital de 185 000$ (soit 275 000$ - 90 000$). Elle utilisera donc sa déduction de gain en capital sur sa résidence principale et ne payera donc aucun impôt. Jusqu'à là, tout va bien.
De son côté, la fille aura un coût de 1$. Si elle loue l’immeuble et le revend quelques années plus tard, elle devra s’imposer sur la différence entre la juste valeur marchande à ce moment et son coût de 1$, et ce même si au moment où elle a acheté le bien ce dernier valait 275 000$.
Si la mère et la fille avaient procédé par donation notariée au lieu d’une vente à 1$, le coût de l’immeuble pour la fille aurait réputé être la juste valeur marchande au moment de la donation, soit 275 000$. Ainsi, lors de la revente ultérieure, la fille n’aurait qu’à s’imposer sur la plus-value acquise depuis la donation.
« Il peut s’agir de beaucoup de dollars », précise Me Richard D’Amour!
Mythe no. 4 : Taxes applicables si société
Au fil du temps, la fiscalité évolue et donc les façons de détenir nos immeubles évoluent également. Il n’y a pas si longtemps, il était déconseillé de détenir des immeubles par l’entremise d’une compagnie puisqu’une taxe sur le capital au Québec était applicable.
Aujourd’hui, la compagnie est de plus en plus utilisée comme véhicule de détention. Lorsque j’aborde des gens et que je leur demande s’ils ont pensé à effectuer leur flip par l’entremise d’une compagnie pour les avantages que ça peut procurer, ils me répondent souvent :
« NON, je ne peux pas, car je vais être obligé de charger la TPS et la TVQ lors de la revente car ce sera détenu par une compagnie. »
Encore une fois, voici un autre mythe. Il ne faut pas confondre la transaction et le véhicule par lequel la transaction est effectuée. Ce n’est pas parce qu’on effectue une transaction par l’entremise d’une société, communément appelé une compagnie, que la transaction devient taxable. Les règles habituelles s’appliquent! S’il s’agit d’une transaction taxable, par exemple la vente d’un immeuble non résidentiel, peu importe le véhicule par lequel on l’effectue, la transaction restera taxable. À l’inverse une transaction non taxable, la vente d’un immeuble résidentiel non neuf par exemple, demeurera non taxable bien qu’effectuée par l’entremise d’une société.
Mythe no. 5 : Pas d’impôts à payer si les profits sont réinvestis
J‘ai souvent entendu les gens mentionner qu’ils peuvent vendre une propriété immobilière et ne pas payer d’impôts en autant qu’ils réinvestissent dans l’année l’argent dans un nouvel immeuble.
Encore une fois cette croyance est totalement fausse. Lorsqu’on dispose d’un immeuble, un impôt est payable sur la plus-value entre le coût de l’immeuble et le prix de vente, et ce, que ce soit en gain en capital (dans le cas d’une détention long terme de l’immeuble) ou en revenu d’entreprise (dans le cas de flip).
Nota Bene : Cette règle a une exception où un roulement est possible, sous certaines conditions, lorsqu'il s'agit d'un ancien bien qui est remplacé, ce qui exclut un bien locatif du contribuable.
Ainsi, lorsqu’on veut réinvestir des « profits » accumulés sur un immeuble, il peut être plus rentable de refinancer l’immeuble afin de profiter de l’équité accumulée dans le temps que de vendre l’immeuble et de partager une partie des gains accumulés avec notre partenaire privilégié que sont les autorités fiscales. Il vaut souvent la peine de bien évaluer cette alternative.
Mythe no. 6 : Si flip personnel, pas des revenus d’entreprise
Nous avons discuté un peu plus haut de la nature du revenu en immobilier. Une transaction immobilière peut générer deux types de revenus. Du revenu d’entreprise ou du gain en capital.
À tort, les gens croient qu’un gain en capital est généré lorsqu’un individu dispose d’un immeuble et qu’un revenu d’entreprise est généré lorsqu’une compagnie dispose d’un immeuble.
Je le répète à nouveau. Il ne faut pas confondre la nature d’une transaction avec le véhicule par lequel on exécute la transaction.
Autant un individu qu’une compagnie peut générer un gain en capital ou un revenu d’entreprise, le véhicule par lequel on effectue la transaction n‘ayant aucun impact sur la nature du revenu généré.
Ce qui distingue le type de revenu généré est plutôt basé en grande partie sur l’intention à l’achat. Lorsqu’on achète un immeuble pour le détenir à long terme et en percevoir les loyers, la revente d’un tel immeuble, qu’on le détienne personnellement ou par l’entremise d’une société, amènera un gain en capital.
À l’inverse, si lors de l’acquisition d’un immeuble le but est de le revendre, nous sommes en présence d’une activité commerciale, tout comme un épicier achète des tomates ou autres aliments pour les revendre générant ainsi un revenu d’entreprise.
« Sachant que 100 % du revenu d’entreprise étant imposable par rapport à 50 % pour un gain en capital, la qualification du revenu revêt une importance certaine, mais ne dépend aucunement du véhicule par lequel on effectue la transaction », conclut Me D’Amour.
J’ose espérer avoir réussi encore une fois à démystifier quelques éléments clés de l’investissement immobilier. Je vous réitère qu’il est fort important en immobilier de s’entourer d’une équipe compétente et vous invite à consulter vos professionnels pour vous assurer de réaliser de belles transactions et qu’il vous reste le plus d’argent possible dans les poches après avoir payé vos impôts!
CONCOURS JIMMY ARSENEAULT, LA GAGNANTE!
Tellement agréable de recevoir et tout autant plaisant de donner !
Cette année, le Père Noël laisse sa place au courtier RE/MAX #1 au Québec : Jimmy Arseneault. Il peut se permettre de redonner à la communauté et de payer vos cadeaux de Noël.
À GAGNER :
Inscrivez-vous dès maintenant en remplissant le formulaire de participation. Voir la page du concours ici!
Vous êtes nombreux à croire que l'immobilier n'est plus bon, qu'il existe bien d'autres moyens que l'immobilier pour faire fortune. Vous n'avez pas tort !
Il existe en effet plusieurs moyens de prospérer, de s’enrichir ou de faire fortune, mais je ne connais aucun autre véhicule d’investissement qui offre autant d’avantages que l’immobilier.
Certes, vous pourriez compter sur vos placements REER, mais avec les rendements des dernières années, le vieillissement de la population et les caisses de retraite de moins en moins garnies, laissez-moi douter de la validité de cette stratégie.
Un autre choix possible serait de redoubler d’ardeur et de travailler davantage d’heures par semaine afin de pouvoir amasser votre million. Mais soyons honnêtes ! Depuis combien de temps travaillez-vous et combien d’argent avez-vous réussi à amasser jusqu’ici ?
Vous pourriez investir à la bourse, mais vous seriez soumis aux fluctuations yo-yo de ce genre d’investissement, sans compter que vous ne pourrez bénéficier de l’effet de levier qu'offre l'immobilier, sauf quelques exceptions. Mais ne nous leurrons pas, plusieurs ont tout de même fait fortune à la bourse. Je ne prétends pas qu’il n’y a pas d’argent à faire à la bourse.
Vous pourriez découvrir une idée de génie qui fera de vous un millionnaire instantané ou encore espérer gagner à la loterie ! Bonne chance.
Je me permets donc cette semaine de vous dresser une liste de diverses raisons pourquoi l'immobilier devrait faire partie de votre stratégie d'enrichissement dans le temps. Je sais par expérience que tout n'est pas rose et que l'immobilier, comme n'importe lesquelles des entreprises, comporte ses désavantages et inconvénients, j'en conviens, soyez rassuré !
1 : Tous doivent se loger
Au même titre que se nourrir, se vêtir et dormir, se loger est un besoin essentiel de l'humain qui cherchera toujours à avoir un toit, quel qu'il soit. Conséquemment, le marché immobilier est un secteur qui sera toujours en demande.
Il y aura bien évidemment plusieurs aspects à prendre en considération lors de vos analyses et prises de décisions tels que l'économie, le vieillissement de la population, le développement urbain, les tendances du marché, etc.
Gardez toutefois à l'esprit que la localisation de vos immeubles restera toujours l'un des points déterminant dans le succès de vos investissements. Un bel immeuble mal localisé pourrait vous coûter très cher à long terme. À l’inverse, tout comme un immeuble laid pourrait vous rapporter énormément s'il est bien localisé.
2 : L'effet de levier
Voici un terme qu'on entend fréquemment dans le domaine de l'investissement : l'effet de levier. Celui-ci vous permet d'acquérir des actifs avec peu, voir aucunement de vos liquidités. Tous ont déjà entendu l'expression ADA, soit l'argent des autres. Le principe est fort simple et encore plus merveilleux si vous emprunterz 100 % des fonds.
Pour illustrer le propos, prenons par exemple l'achat d'un quadruplex qui peut être acquis avec 10 % de mise de fonds si le prêt est assuré par un assureur hypothécaire tel la SCHL, la Société Canadienne d'Hypothèques et de Logements (SCHL).
Or, vous réussirez à acquérir un actif de l'ordre de 500 000 $ avec seulement 50 000 $ de liquidités. Connaissez-vous beaucoup de placements qui permettent ceci ?
Et si vous achetiez le quadruplex en question sans devoir sortir d'argent de vos poches ?
Sur les médias sociaux, il est fréquent de lire qu'il n'est plus possible d’acheter sans comptant. Toutefois, ce n'est pas parce que vous ne l'avez jamais fait qu'il est impossible de le faire.
Utiliser l'effet levier au maximum rend donc l'investissement immobilier accessible à tous et à toutes.
3 : L’immobilier a toujours traversé le temps
Les plus grandes fortunes depuis le début des temps ont toujours comportées de vastes portefeuilles immobiliers. L'immobilier occupe et occupera toujours une grande place dans l'économie. C'est l'un des piliers.
Même si les marchés et les taux d'intérêt fluctuent, le marché de l'immobilier demeure relativement stable. Si vous désirez également passer aux à travers les fluctuations de marché et vous enrichir « passivement » durant la durée de détention de vos actifs, vous devrez payer vos immeubles le bon prix, c'est-à-dire faire le plus de profits à l'achat possible afin de vous protéger de la baisse éventuelle des valeurs.
N'oubliez pas que tout est une question de cycle et que tout ce qui montent, redescendra un jour pour remonter de nouveau. Soyez patient !
4 : Les «flips» permettront de remplacer rapidement votre emploi
Maintenant populaires et médiatisés, les flips immobiliers existent pourtant depuis très longtemps. Le principe d'acheter un bien et le revendre à profit est à la base même du commerce. Appliqué à l'immobilier, ceci vous permettra de générer plus rapidement des liquidités en comparaison avec l'achat d'immeubles locatifs, et par le fait même, pourrait vous permettre une transition plus rapide vers l'immobilier.
Les flips sont le meilleur moyen de vivre rapidement de l'immobilier. Les revenus générés sont tangibles plus rapidement que l'enrichissement via l'accumulation d'immeubles à long terme, mais rappelez-vous, les grands bâtisseurs ont toujours choisi l'enrichissement à l'argent rapide. La patience a ses vertus.
5 : Trois rendements combinés incroyables
Si les flips permettent de générer rapidement des liquidités, l'achat à long terme d'immeubles à revenus pour sa part génère des flux de trésorerie récurrents encaissés mensuellement. Voilà donc un premier rendement sur votre comptant investi, le cas échéant.
De plus, vous bénéficierez d'un deuxième rendement lorsque vos locataires rembourseront le prêt hypothécaire lié à l'immeuble. La portion de capital remboursé sera de plus en plus grande et l'enrichissement sera exponentiel avec le temps. Il s'agit du même principe que l'intérêt composé qui augmente avec le temps lors de placements. Comme on entend souvent l'expression populaire : « Le temps fait son effet en immobilier. »
Finalement, vous réaliserez un troisième rendement dû au fait que votre bien immobilier prendra de la valeur avec le temps. Les immeubles valent-ils actuellement plus chers qu'il y a 25 ans, 50 ans, 100 ans ? Poser la question s'est y répondre.
En résumé, il faudra plus de temps avec l'immobilier locatif pour générer des liquidités dans votre compte de banque mais soyez patient. Vous vous enrichissez grâce à ces trois rendements soit : le surplus de trésorerie, la capitalisation des prêts et la plus-value de vos immeubles. Tout comme votre valeur nette, le flux de trésorerie grandira avec le temps et vous permettra peut-être un jour d'atteindre l'indépendance financière. Qui sait ?
6 : Vos fonds de pension seront-ils suffisants ?
Beaucoup de gens préparent leur retraite aveuglement ou pire encore, ne la planifie pas et se fient uniquement sur le gouvernement espérant ainsi bénéficier d'une retraite dorée. Se fier seulement sur votre employeur pour assurer vos vieux jours est souvent insuffisant. L'investissement immobilier peut vous permettre de profiter pleinement de la vie sans avoir à vous priver, toute chose étant relative. L'investissement immobilier offre l'avantage de pouvoir vous enrichir, même à temps partiel.
7 : L'investissement en groupe
Mettre à profit ce en quoi vous êtes le meilleur ! Voici l'un des merveilleux avantages du partenariat en immobilier. Que vous ayez de l'argent à injecter, des talents de négociateur, que vous soyez bon en recherche, en construction ou autre, le partenariat est une avenue utilisée par plusieurs afin de faire leurs premiers pas, de réaliser de meilleures transactions et/ou d'augmenter leurs rendements.
Toutefois, les attentes, les obligations et les responsabilités de tous et chacun doivent être clairement définis dans une convention d'actionnaires ou autre contrat légal de partenariat. Faites vos devoirs avant de vous associer, car ce ne sont pas tous les partenariats qui fonctionnent bien ! Certaines personnes peuvent se retrouver en fâcheuse situation causée par l'excitation d'un projet précipité. Prenez le temps de bien choisir vos associés.
8 : Parce que l'immobilier c’est passionnant
Ironiquement, je rencontre souvent des gens passionnés par l'immobilier mais qui en ont jamais fait. Selon moi, ils sont passionnés du rêve que l'immobilier peut représenter.
Par contre, la plupart des gens que je côtois sont de vrais passionnés. Autant ils peuvent aimer visiter les immeubles, rencontrer les vendeurs, négocier, régler des problèmes de locataires, se trouver dans des situations privilégiées qui leur amènent des transactions extraordinaires, se créer une liberté, être leur propre patron, etc. Autant de motifs qui passionnent les gens à faire de l'investissement immobilier. Quels sont les vôtres ?
9 : Le contrôle sur l'investissement
L'immobilier c'est tangible ! Vous possédez un bien, un actif et avez un pouvoir de décisions sur plusieurs facteurs déterminants. Je pense entre autres au prix que vous payerez l'immeuble, dans quel le secteur vous achèterez, la personne qui gérera l'immeuble, quel genre de clientèle entrera dans vos immeubles, quel prix des loyers paieront-ils, qu'elles seront les inclusions et les exclusions de l'entente, pour ne nommer que ceux-ci. Le contrôle sur vos investissements est important et l'immobilier offre cet avantage indéniable.
Je sais que certains apporteront l'argument qu'il y a la Régie du Logement qui freine les augmentations de loyers. Mais gardez à l'esprit qu'il ne s'agit là que de suggestions et non d'obligations. Si vous développez vos talents de négociateur et achetez des immeubles à forts potentiels d'augmentations de loyers, vous ferez des miracles !
Sur ce, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.
Source : Les affaires
Au Québec, 1 propriété sur 12 est vendue à un prix supérieur à celui affiché. Et pour les régions de Montréal, Gatineau et Québec, l’activité immobilière des trois dernières années montre que cette tendance est en augmentation.
Sans grande surprise, Montréal est l’endroit où il y a le plus de surenchère au Québec. « Il y a assurément un marché plus serré à Montréal. L’offre est plus rare par rapport à la demande, qui est forte. Ça se traduit aussi par des prix de vente qui augmentent plus rapidement et des délais de vente qui sont plus courts », précise Paul Cardinal, directeur du service analyse du marché à la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ).
Tant pour Montréal que pour Québec, la catégorie des « plex » est celle où il y a le plus de surenchère, une réalité qui ne surprend pas M. Cardinal : « Ils sont situés dans les quartiers centraux qui sont relativement en demande et la taille du parc pour ce type de propriété sur le marché tant à diminuer. »
En 2018, tant pour les maisons unifamiliales que pour les plex, il croit que la surenchère est là pour de bon. « Je pense qu’on pourrait voir cette situation de surenchère perdurer. On n’avait pas prédit une aussi bonne performance en 2017, étant donné le resserrement des règles d’assurance prêt hypothécaire de l’automne dernier. Ça a peut-être fait en sorte que la demande a augmenté et que les vendeurs ne se sont pas encore ajustés à la situation dans certains quartiers. C’est quelque chose qui se fait graduellement », conclut Paul Cardinal.
LA FOLIE DU PLEX À MONTRÉAL
Les petits immeubles à revenus avec occupation offerte ont la cote dans plusieurs quartiers centraux de Montréal : Plateau, La Petite-Patrie, Rosemont, Verdun, etc. « S’il est affiché au bon prix en termes de valeur marchande, c’est certain que tu vas te retrouver en offres multiples. Il n’y a pas suffisamment de propriétés pour répondre à la demande. On l’avait vu il y a quelques années lorsqu’on était dans un marché de vendeurs. Ça s’est un peu équilibré, mais depuis 18 mois, on se retrouve encore dans les cas d’offres multiples », explique le courtier immobilier Benoit Maunie.
Dans les secteurs les plus chauds et pour des produits très recherchés, il n’est pas rare de se retrouver avec une vingtaine d’offres pour la même propriété. « Même s’il y a compétition et qu’on entre en surenchère, il faut se fixer une limite par rapport au budget et aux besoins », ajoute le courtier.
GATINEAU ET SA PROXIMITÉ D’OTTAWA
La surenchère se produit là où le bassin d’acheteurs est grand et où l’offre est limitée, c’est-à-dire lorsqu’on se retrouve en situation de rareté. Pour le courtier immobilier Jimmy Arsenault, très actif en Outaouais, les inscriptions sous la barre des 300 000 $ et le plus près possible d’Ottawa sont celles où les acheteurs se retrouvent en situation de surenchère et d’offres multiples.
« Dans la région, le marché qui bouge le plus, c’est entre 150 000 $ et 300 000 $. Alors, si on inscrit au bon prix, que l’on propose une propriété clés en main pour la valeur affichée, on risque d’avoir de la surenchère. On le voit surtout dans l’unifamiliale, la maison en rangée et jumelée, ce sont les trois produits cibles. Par contre, ça ne se voit pas dans la copropriété. Je peux afficher à 30 000 $ ou même 40 000 $ plus bas que le prix payé il y a quatre ans et il n’y aura pas de surenchère. »
QUARTIER MONTCALM À QUÉBEC
Si, de façon globale, la région de Québec est marquée par une augmentation de la fréquence de la surenchère, ce ne sont pas tous les secteurs qui suivent cette tendance. Evelyn Péladeau est courtière immobilière agréée et se spécialise dans la Haute-Ville à Québec : Vieux-Port, Vieux-Québec, Montcalm, Sillery. Selon elle, le quartier chaud du moment est Montcalm. « C’est le secteur qui est le plus convoité présentement. Près du Vieux-Québec, près des plaines d’Abraham, les gens veulent demeurer dans ce secteur. Mais il n’y a pas de surenchère pour autant. » En revanche, elle admet que le phénomène des offres multiples, pour les secteurs qu’elle dessert, augmente : « C’est quelque chose qu’on ne voyait plus beaucoup. Les acheteurs savent qu’ils ne sont pas seuls, mais ça ne va pas jusqu’à dépasser le prix affiché. »
Pour plusieurs produits ciblés, elle a des listes d’attente de clients potentiels qu’elle contacte dès la mise en marché. Tout récemment, elle a conclu deux transactions d’appartement-terrasse à 1 500 000 $ sans même avoir à afficher les propriétés. Quelques coups de fil, et les propriétés étaient vendus.
Dans une situation d’offres multiples, certains acheteurs décideront tout simplement de renoncer à déposer une offre. D’autres tenteront le tout pour le tout en y allant d’une offre qui dépasse largement le prix demandé. Dans les deux cas, les acheteurs doivent garder la tête froide et se concentrer sur la réalité du marché, leurs besoins et… les limites de leur budget.
« Dans un contexte d’offres multiples sur une propriété, il est possible que des acheteurs très intéressés par celle-ci souhaitent bonifier leur offre initiale. Ça peut être une augmentation du prix d’achat ou tout autre changement faisant en sorte que leur offre initiale se rapproche encore plus des exigences du vendeur », explique un porte-parole de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) pour définir la surenchère. Dans ces cas, les acheteurs doivent pouvoir compter sur l’expérience de leur courtier pour ne pas faire une offre inadéquate et inutilement trop élevée. « Dans ce contexte, le rôle de conseil du courtier représentant l’acheteur prend toute son importance en ce qui a trait au prix et aux conditions à offrir en fonction des propriétés comparables pour ce secteur, poursuit l’OACIQ. Le courtier doit protéger les intérêts de l’acheteur qu’il représente. »
ÉVITER DE S’EMBALLER
Marc-Olivier Champagne-Thomas, professionnel au début de la trentaine, a déposé sans succès une offre en surenchère pour un plex dans un quartier demandé à Montréal : « Le bâtiment était intéressant, mais il y avait des problèmes de fondations et nous avons gardé la clause d’inspection malgré la surenchère. En fonction du potentiel, du quartier et du budget, notre courtier nous a recommandé de faire une offre à 10 000 $ au-dessus du prix affiché. »
Au cours du processus de recherche, M. Champagne-Thomas a été plusieurs fois confronté aux situations d’offres multiples et de surenchères.
« C’est un stress qui n’est pas agréable. Notre courtier nous prévenait que, dans ces cas-là, l’immeuble risquait d’être vendu à un prix supérieur à sa valeur réelle. Selon lui, ça ne valait pas toujours la peine de déposer une offre avec autant d’acheteurs en même temps. »
— Marc-Olivier Champagne-Thomas, professionnel au début de la trentaine
Au terme d’une recherche qui a duré une année, la jeune famille a finalement trouvé une propriété parfaite, achetée ni en offres multiples ni en surenchère.
DES PRIX VOLONTAIREMENT TROP BAS ?
Depuis mai 2016, Sophie* et son conjoint, tous les deux dans la trentaine, ont visité entre 25 et 30 duplex et triplex. Ils souhaitent acquérir une propriété dans le quartier Rosemont et n’ont pas hésité à offrir près de 20 % au-dessus du prix affiché pour un triplex au printemps dernier. « Je crois qu’il y a eu 25 offres simultanées. » Même s’ils offraient davantage que les autres acheteurs potentiels, ils n’ont pas obtenu la propriété pour une question de mise de fonds : le gagnant mettait 20 % et le couple, 10 %.
Tout récemment, ils ont eu un coup de cœur pour une autre propriété. À peine arrivé sur le marché, le duplex en question a attiré plus de 40 acheteurs en moins de deux jours. « Encore une fois, notre courtier nous a conseillé d’aller beaucoup plus haut que le prix affiché, poursuit-elle. Nous avons choisi de déposer une offre à 18 % de plus que le prix affiché. »
Ils ont finalement remporté la mise avec une mince avance de 1000 $.
Le couple s’est questionné sur le fait que les prix affichés semblaient parfois très bas par rapport au marché : « On se disait que ça n’avait pas de sens des prix comme ça. On a eu cette impression-là sur plusieurs propriétés. Ça incite plus de gens à aller voir, il y a plus d’offres, ça crée un stress chez les acheteurs. »
Afficher une propriété à un prix sous la valeur marchande pour créer un engouement est une façon de faire qui comporte des risques. « Ça peut être une stratégie employée lors de la mise en marché, mais il faut vraiment être sûr de son coup pour faire ça. Le marché te rattrape toujours. En affichant au prix juste et en se basant sur des comparables, la structure actuelle du marché fait qu’il y aura quand même des offres multiples », explique le courtier immobilier Benoit Maunie.
LA PROTECTION DU PUBLIC
« Ce n’est pas rare de recevoir plusieurs offres pour une même propriété. Notre rôle est toujours de protéger le public en s’assurant que les courtiers travaillent selon leur code déontologique, tel que prévu par la Loi sur le courtage immobilier et en offrant des mécanismes de protection pour un consommateur lésé lors de sa transaction », explique l’OACIQ.
Dans les cas où les acheteurs se retrouvent devant une situation où ils auraient des raisons de croire qu’il y a eu un manquement quant au travail du courtier, ils peuvent déposer une plainte auprès du Service d’assistance au public de l’OACIQ.
*Comme la transaction n’a pas encore été conclue, le nom de l’intervenante a été changé.
Pointe-Claire 25 %
Beaconsfield 18,9 %
Westmount 17,1 %
Hull 15,3 %
Boucherville 14,8 %
Le Vieux-Longueuil 14,2 %
Beloeil 12,1 %
Sainte-Rose 11,1 %
Vaudreuil-Dorion 8,8 %
Les Chutes-De-La-Chaudière-Ouest (Rive-Sud de Québec) 8,1 %
Aylmer 7,7 %
La Haute-Saint-Charles (agglomération de Québec) 7,6 %
Brossard 7,1 %
Charlesbourg 7,1 %
Lavaltrie 7 %
RE/MAX, en partenariat avec l’entreprise québécoise MovingWaldo, a une solution pour vos changements d’adresse.
👉 MovingWaldo vous permet de compléter vos changements d’adresse, en un seul endroit, auprès de plus de 500 fournisseurs de services, incluant : institutions financières, assureurs, fournisseurs de télécommunications, magazines, programmes de récompenses et plus encore!
Cette solution vous est offerte gratuitement. http://bit.ly/waldoREMAX
Plusieurs mythes circulent en immobilier lorsqu’on dépose une promesse ou une offre d’achat.
Qu’est-ce qu’une promesse d’achat ?
Il s’agit d’un document juridique utilisé lorsqu’un acheteur est intéressé par une propriété et qu’il décide de faire une offre au propriétaire vendeur. Ce document donne les différentes conditions de l’acheteur, telles que le prix, le financement, la date de prise de possession ou autre. C’est un «avant-contrat» qui lie les parties avant la signature du contrat de vente chez le notaire.
1- J’ai 10 jours pour me retirer d’une promesse d’achat. FAUX.
Lorsque le vendeur accepte votre promesse d’achat, c’est devenu un contrat qui vous lie avec le vendeur. L’acheteur s’engage donc à acheter la maison aussitôt que toutes les conditions inscrites dans l’offre seront satisfaites.
2- On peut dépasser les délais inscrits. FAUX.
Il est très important de ne pas dépasser les délais indiqués dans la promesse d’achat même si la faute ne vous incombe pas. Vous êtes tenu(e) de respecter EN TOUT TEMPS les délais prescrits par les deux parties. Dans le cas contraire, l’acheteur pourrait perdre la propriété ou même être poursuivi par le vendeur, et vice versa si le vendeur ne respecte pas les délais.
J’ai travaillé sur le dossier d’achat d’un immeuble à revenus très rentable, il a fallu que nous allongions le délai cinq fois, car le vendeur n’était pas disponible. Il a fallu attendre deux mois et demi mois avant de pouvoir faire la première visite des lieux. Mon courtier s’est assuré que tous les délais étaient respectés. J’ai finalement pu acheter l’immeuble au bout de 5,5 mois. Il faut souvent être patient, en immobilier.
3- Le premier qui dépose une promesse d’achat a priorité sur les autres. FAUX.
Il arrive parfois qu’un vendeur reçoive plusieurs offres d’achat en même temps. Mme Alexandra Clauss, courtier immobilier agréé DA de Royal de Montréal 2010 inc., nous affirme qu’elle a vu des cas où jusqu’à 10 promesses d’achat ont été déposées quelques jours après la mise en marché. Aucune priorité n’existe sur l’arrivée de la première offre. Le vendeur peut choisir l’offre, l’accepter, formuler une contreproposition ou même la refuser.
4- L’acheteur est obligé de faire inspecter la maison. FAUX.
Vous n’êtes en aucun cas obligé de faire inspecter une maison que vous désirez acheter, il s’agit d’un acte volontaire. Je vous recommande fortement, cependant, de toujours faire inspecter l’immeuble convoité, car un rapport vous fournit toutes les réparations potentielles à faire, ce qui peut s’avérer une chance d’obtenir une baisse du prix ou de vous retirer de la promesse d’achat s’il y a des problèmes majeurs. Ce rapport pourra aussi vous protéger ultérieurement si vous découvrez un vice caché dans cette propriété.
Il existe plusieurs façons de détenir un immeuble. Certaines requièrent beaucoup de temps et d’autres très peu. C’est le même principe pour l’argent, on peut acheter un immeuble de 6 millions avec seulement quelques dizaines de milliers de dollars. Je vous intrigue, n’est-ce pas?
Avant d’acheter un immeuble, il faut déterminer vos forces et vos faiblesses et aussi votre passion en lien avec l’immobilier. Par exemple, l’un vous dira: ma force se trouve avec les humains. J’excelle dans ce domaine, mais je ne connais rien du tout aux calculs de rentabilité. D’autres diront: je ne sais pas tenir un marteau, etc. Plusieurs faiblesses peuvent facilement s’améliorer avec des formations, mais certaines autres où il n’y a aucune passion, s’avéreront plus difficiles à acquérir.
Voici donc comment vous pouvez investir en immobilier:
1- Détention personnelle ou par une compagnie
Vous vous occupez de tout, cela ne veut pas dire que vous allez tout faire vous même, mais vous allez diriger votre équipe. Vous pouvez embaucher un gestionnaire qui s’occupe des locataires, un homme à tout faire, etc.
2- Détention en groupe de façon activeie
Vous formez un groupe d’investisseurs; parents, famille, amis qui décident de mettre la main à la pâte avec vous. Chacun est responsable d’une partie de la gestion de l’immeuble. C’est une forme de détention qui est de plus en plus populaire, car le prix des immeubles augmente. Ce mode de détention permet aussi d’investir moins d’argent et de temps dans un projet.
3- Détention en groupe de façon passive
Vous n’avez rien à faire... Votre argent, en ce cas, travaille pour vous. Un groupe de professionnels gère l’immeuble pour vous et vous donne un compte-rendu périodique de la rentabilité ou de l’avancement du projet. Le montant minimal démarre souvent aux alentours de 10 000 $ et vous pouvez choisir le projet qui vous intéresse le plus. Donc, aucun appel de locataires reçus la fin de semaine. Ce sont des regroupements privés et non pas des fonds communs de placement et on peut même utiliser ses REER.
4- Devenir prêteur
Certaines personnes préfèrent recevoir un revenu mensuel stable plutôt qu’investir dans des immeubles à revenus sans être certain des revenus, vu la mobilité des locataires. Ce prêt est sécurisé par une hypothèque sur l’immeuble pour se protéger. On ne prête pas notre argent sans aucun lien, c’est beaucoup trop risqué. Les intérêts varient beaucoup, dépendamment du risque. On estime entre 8 et 15 % l’intérêt demandé par ces prêteurs.
